在公寓运营的发展过程中，有些做分散式公寓、有些做集中式公寓，而杭州的米果青年众创社区（以下简称“米果”）却摆脱了单一形态，从传统的分散式公寓逐渐进化为集长租公寓、创业办公、商业配套于一体的存量资产运营商。

  为何会选择这样的战略发展趋势；相比单一的发展模式，生态化发展模式又有什么优势；2019年即将过去，米果又是怎么样看待今年长租公寓发展形态趋势的呢？这次，我们采访了蘑菇租房资深客户杭州米果青年众创社区总经理赵庭尉，看看他是如何以存量资产运营的视角，看待长租公寓行业的。

  2015年初，米果以“分散式”公寓进入长租公寓市场，后续转而发展集中式公寓， 并结合创业办公、商业地产，形成公寓+办公+商业三者联动。

  在被问及公寓业务在这之中扮演什么角色时，赵庭尉认为，作为米果生态的重要环节，长租公寓可以与办公、商业业务能形成良性互补，三者协同发展。

  “入驻米果的企业，不仅拥有优良的办公条件，同样的也能为员工提供住宿服务。这样一方面有利于米果公寓业务加速去化，对在米果办公的企业来说，更有助于打造“雇主品牌”，提供更存在竞争力的招聘条件。”赵庭尉如此表示。

  对杭州这一经济快速地发展、企业创业遍地的城市来说，米果以办公带动长租的形式，无疑是非常好的切入点，目前米果仅从自营的办公业务就消化了近30%的公寓房源，而整体公寓出租率保持在95%左右。

  除此之外，米果改换赛道，定位存量资产运营，最大的价值还在于让米果脱离了单一的长租公寓模式，大大拓展了企业的发展边界。

  以米果打造的杭州江干区“浜河部落“为例，米果以存量资产运营商的身份，成功获得该地区“城中村改造”项目，为该地区提供整体的商业配套服务。赵庭尉直言：如果仅凭单一的公寓业务，是很难获取此类项目，你的角色变了，你的业务边界也就会发生变化。

  多品牌公寓会举办一些租客运营活动，米果也并不例外，并且做到更加极致。每个季度，租客只需交很低的费用就可以参与米果的“米游记”到国内各地旅游；每月米果的市场部会策划统一的活动，在所有“部落”进行执行落地；每周在米果的“乐享大厅”还有类似电影、桌球、运动健身等活动。

  那花那么多人力做活动，花那么大的成本去做公区，真的值得吗？赵庭尉认为之所以米果愿意做租客运营是基于米果“服务优先”的理念，而且这并不是赔本赚吆喝，对公寓运营商来说也存在很多隐性价值：

  首先让米果在某些特定的程度获得了租金溢价可能。提供服务自然能够得到额外的溢价，以米果“五常部落”为例，虽然在当地的价格要普遍贵一些，但出租率依旧是在该地区排名前列。但同时，赵庭尉也坦言公寓企业，不能完全依靠公区或租客服务，幻想提升很高的溢价，价格本身还是核心要素，除非存在本质上的服务差异。

  其次是获得租客转介绍以及续签的可能。通过日常服务是较难形成“服务印象”的，相反额外的公区、以及租客活动运营会加容易深租客对服务的感知，从而建立起良好的用户口碑。

  最后更是为满足现代租客的需求。现代的年轻租客需求的已经不是仅仅是有房可住而已，还需要满足住宿以外在社交、娱乐等方面的精神需求，米果正是通过提供一种生活方式，通过满足租客的隐性需求，借此来吸引到更多租客。

  在日常管理层面，米果坚持指标落实到人，采用运营经理、区域经理、店长三级金字塔管理结构，将每月的目标进行细化、分解，提升公司整体管理效率，虽然目前普遍行情不好，但米果还是保证了较高的出租率。

  另外，米果还很看重数字化管理，早在2015年市面上没有成熟的管理系统时，米果就曾花费100多万元外包定制公寓管理系统，以提升企业内部管理效率、降低运营成本。

  但米果也认为，对大部分长租公寓来说，系统仅作为工具使用，企业没必要花大代价从事公寓开发或外包。自2017年起，米果全面对接蘑菇伙伴SaaS管理系统，实现系统成本大大降低。

  2019年对长租公寓行业来说是转型之年，租赁的红利似乎没了，政府的监管来了。在采访米果时，杭州刚出台了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》，要求长租企业一定设立租赁资金专用存款账户。

  关于资金监管办法的出台，赵庭尉认为这是在杭州频繁“暴雷”的大背景下，政府为保护租客合法权益，防范“租金贷”、“高收低出”等经营风险而进行的政策管控。他同时也认为资金质押确实会给一些长租企业、特别是中小微公寓带来经营压力，如何让所有的企业配合资金备案，会是一项挑战。

  关于租金贷层面，赵庭尉认为金融工具本身并不是“坏事”，用好了金融工具能够更好的降低租客负担、同时也满足企业的资金使用上的要求，造成企业暴雷的关键原因是缺乏风控体系。一方面，第三方放款机构不做严格的风险把控，为长租企业办理金融业务提供了宽松的土壤；另一方面，一些经营存在问题的企业，恰恰利用租金贷获取资金，存在故意卷款跑路的可能。

  2020年即将来临，在被问及作为杭州本土的大型品牌公寓，米果会不会加速扩张时，赵庭尉的回复则非常冷静。他坦言在大环境不好的情况下，米果将坚持“以我为主”以项目为导向，在经过严格测算的条件下稳定地向外拓展，做好企业盈利。返回搜狐，查看更加多